区位与周边关系
项目位于深圳市南山区科技北三路天工道1号，属高新区北区西片。用地东侧与海能达大厦相望，西侧毗邻大族激光，南侧临北环路辅道，北侧接新西路，四个方向均有独立出入口，货运与客流可分线组织。
从园区大门到地铁 13 号线高新北站 B 口约 505 米，步行 7 分钟；到 15 号线朗山路站约 318 米；到 1 号线深大站约 1.9 公里。周边 300 米内有海普瑞、奥林巴斯、北环科苑天桥三个主要公交站，线路覆盖福田、罗湖、宝安方向。
建成与改造
项目 1997 年 6 月建成投用，最初为电子产业配套的研发与生产用房。2017 年 11 月完成一次整体改造：外立面更换为玻璃幕墙与涂料饰面组合，机电系统重新排布，公共区域的门厅、走廊、卫生间与电梯厅同步更新，楼层功能由单一生产转为研发办公为主。
改造保留了原厂房的结构优势——楼面局部承重高于普通写字楼、货运通道与货梯配置完整，这也是五、六层能够承载检测、仓储与轻组装业态的原因。标准层高 3.5 米，实用率 75%，两项指标在同区域内属于中等偏上。
建筑与机电
地上六层，配客梯 3 部、货梯 2 部。货梯载重 2 吨，轿厢内径可容纳标准托盘与小型设备，五、六层设有独立卸货位。空调以独立分体机与多联机为主，租户可分区控制；水电独立计量，电费 1.05 元/度。消防系统按现行规范配置喷淋、烟感与消火栓，公共区域全覆盖。
屋面已完成分布式光伏安装，装机约 110 千瓦，采用自发自用、余电上网模式，优先供给公共照明与电梯。公共区域照明分批替换为 LED 灯具，二层走廊改造后实测照度由 80 勒克斯提升至约 150 勒克斯。
产品结构
可租面积 58-2219 平方米，按面积段分为六类：58-120 平方米精装小户型、130-260 平方米标准办公、280-560 平方米中大户型、600-1200 平方米整层、1000-2219 平方米研发仓储一体，以及一层 30-200 平方米的商业铺位。小面积可分割，大面积可整层承租，交付标准分精装、简装与毛坯三档。
承租结构
现有承租主体以电子元器件贸易、检测服务、软件开发、跨境电商与财税代理为主，另有教育、供应链与投资类企业。园区工作日日均在岗人数约三千人，午间与晚间形成两个明显的人流高峰，配套商业的营业时间据此排布。
需要现场核对的三项
- 楼面承重：不同区域数值不同，放置重型设备前需调阅结构图并做荷载评估
- 配电容量：单套房的进线容量与可增容空间，需按实际用电设备核算
- 消防分区：装修涉及吊顶与隔断时，喷淋与烟感的覆盖范围需现场复核